El acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los vascos y el desahucio de Mari Carmen y el nuevo decreto aprobado por el Gobierno central para evitar los lanzamientos de personas vulnerables han vuelto a poner esta crisis en el ojo del huracán. Si el problema es grave en todo el Estado, en el caso de Gipuzkoa el mercado de la vivienda cuenta con unas peculiaridades que dificultan aún más la búsqueda de soluciones. Es por ello que los expertos coinciden en definir este cúmulo de factores como una «tormenta perfecta» que aún está muy lejos de amainar.

¿Qué es lo que agrava la crisis de la vivienda en Gipuzkoa? Para encontrar respuestas a esta pregunta hay que meter en la coctelera elementos demográficos como una población creciente que bate récords en cada actualización trimestral, sobre todo por la llegada de inmigrantes. En julio de este año Gipuzkoa alcanzó por primera vez los 736.532 habitantes, en un contexto en el que los migrantes que llegan necesitan pisos para vivir y en el que las unidades convivenciales de la sociedad guipuzcoana tienden a ser cada vez más pequeñas.

Esa mayor demanda de vivienda, sin embargo, no ha venido acompasada de un incremento en la construcción de viviendas en la última década, hasta el punto de que la construcción de viviendas cayó a mínimos en 2025 en Gipuzkoa, con apenas 1.223 pisos terminados, con una caída especialmente acusada en VPO. Estas características del mercado inmobiliario guipuzcoano hacen que la oferta se constriña aún más y los precios suban, complicando aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes y a las personas vulnerables. Además, Gipuzkoa es una de las provincias con el precio de la vivienda en venta más alto del Estado y los precios del alquiler no le andan a la zaga, sobre todo en San Sebastián y su entorno, con unos incrementos en la última década (del 50%) que doblan a los registrados en los salarios en ese mismo periodo (20%). Todo ello provoca una conjunción de factores que explica por qué la vivienda atraviesa una tormenta perfecta en el territorio.

Unos precios en venta por encima de la burbuja. Las ofertas inmobiliarias de venta están tan disparadas que hoy se asume con naturalidad que una vivienda convencional salga a la venta por encima de los 500.000 euros. Pero el incremento de precios en Gipuzkoa no se debe solo a que la oferta pueda estar más o menos inflada, ya que las cifras oficiales de compraventa también marcan una senda ascendente y sitúan los precios por encima de los registrados antes de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2007. Este año en el territorio se ha marcado un nuevo récord histórico al alcanzarse una media de 3.970 euros el metro cuadrado. Lo que supone un incremento del 28% en los últimos cinco años y del 50% en la última década. La media de Donostia se eleva hasta los 6.420 euros/m2 en Donostia. Estas cifras hacen que San Sebastián sea la capital de provincia del Estado con la vivienda más cara, mientras que Gipuzkoa ocupa el tercer lugar, solo por detrás de las Islas Baleares y la Comunidad de Madrid.

Primera contención en los precios del alquiler. Afrontar una renta del alquiler en Gipuzkoa también requiere uno de los esfuerzos más altos del Estado, aunque en este mercado los precios se han empezado a contener un poco en los últimos meses. El Gobierno Vasco interpreta que se debe a la aplicación de las zonas tensionadas, que fijan un tope a las subidas de los alquileres. En cualquier caso, la fiebre que marca la evolución anual de las rentas aún dibuja una línea ascendente: 2025 se cerró con una renta mensual media de las nuevas fianzas de 894 euros en Gipuzkoa y de 1.131 euros en Donostia, lo que supone un incremento del 39% respecto a los precios de hace una década y del 21% en los últimos cinco años. Aquí también se duplica lo que han crecido los salarios mínimos en el último decenio (20%). Por otro lado, el registro de licencias de alquiler que lleva el Departamento de Vivienda constata que el número de contratos de alquiler activos en Gipuzkoa mantiene una senda ascendente que hizo que el año pasado se cerrara con un número récord de 31.351 fianzas. Lo que, a juicio del Gobierno Vasco, desmiente que la ley estatal de Vivienda esté expulsando viviendas del mercado del alquiler.

Desahucios congelados. Si hay un elemento que ha ayudado a que la crisis de la vivienda no tenga consecuencias más dramáticas en Gipuzkoa es que en los últimos años, desde la pandemia de covid de 2020, muchos desahucios han estado congelados por el ‘escudo social’ que el Gobierno central fue prolongando a lo largo de los años para evitar el lanzamiento de los hogares vulnerables. Si en 2018 los desahucios superaban los 200 al año en Gipuzkoa, en estos últimos años han rondado los 130 de media. Sin embargo, la caída del ‘escudo social’ el pasado febrero ha activado muchos procedimientos que estaban congelados en los juzgados guipuzcoanos, a la espera de que el nuevo decreto antidesahucios impulsado por el Ejecutivo central pueda volver a proteger a los inquilinos en riesgo de lanzamiento.

Escasez de VPO. A pesar de que las políticas públicas de vivienda que se han desarrollado en Euskadi en las últimas décadas se suelen poner como referente si se comparan con las de otras comunidades autónomas, el actual parque de vivienda protegida (VPO) sigue siendo muy insuficiente para atender toda la demanda de personas a las que les gustaría acceder a un piso. Las 17.928 VPO que hay actualmente en Gipuzkoa suponen solo el 6,3% del total del parque de viviendas del territorio, que acoge 282.768 viviendas principales libres. En la presente legislatura, el Gobierno Vasco ha metido varias marchas más a la construcción de vivienda pública, pero como los proyectos impulsados requieren de varios años para convertirse en realidad, la cifras de VPO terminadas en Gipuzkoa son por ahora muy discretas. De hecho, el año pasado tocaron suelo con apenas 59 pisos concluidos, aunque la tendencia mejorará en los próximos años. El déficit de construcción no solo afecta a las VPO, porque en vivienda libre Gipuzkoa tampoco está para echar cohetes. Las 1.164 viviendas libres terminadas el año pasado son la cifra más baja de los últimos ocho años.

28.204 inscritos en Etxebide. Esta escasez de oferta de vivienda protegida que padece Gipuzkoa hace que las listas de demandantes de una VPO también estén en máximos, y eso que en el último año se ha registrado un ligero descenso. No obstante, el número de inscritos en Etxebide se ha instalado por encima de las 28.000 personas. De ellas, el 75% aspiran a una vivienda de alquiler protegido, mientras que un 25% se decantan por una VPO de compra. El número de inscritos en Etxebide ha aumentado un 68% en la última década, ya que en 2015 era de 16.778 personas en el territorio.

Récord de población. Todos estos datos de vivienda engarzan en una realidad sociodemográfica que, por sí sola, también tensiona el mercado inmobiliario guipuzcoano, incapaz de dar respuesta al aumento de la demanda. Por un lado, la población de Gipuzkoa no deja de crecer desde la pandemia, cuando se produjo una leve caída, y el pasado julio batió una nueva marca de 736.532 habitantes. Realmente, la población autóctona está en un retroceso mantenido en los últimos años, pero el saldo sale positivo por la llegada de inmigrantes extranjeros, que suponen ya el 15% del total de los habitantes del territorio. Las personas que llegan a vivir a Gipuzkoa necesitan viviendas para formar un hogar, aunque en muchas ocasiones encontrar una y poder costearla se convierte en una odisea para ellas, pero es que además compiten en esa demanda con los jóvenes que desean emanciparse y con una sociedad autóctona cuyos núcleos familiares son cada vez más pequeños. El territorio roza ya los 95.000 hogares en los que solo vive una persona, tras crecer un 20% en una década. Pero es que también son cada vez más minoritarias las viviendas ocupadas por cinco o más personas, tan habituales en el territorio hace apenas unas décadas. El número medio actual de residentes en las viviendas de Gipuzkoa es de 2,4 personas, y bajando.