Más de tres millones de extranjeros están inscritos en la Seguridad Social, un récord histórico que supone el 14,1% del total de cotizantes. Solo en 2024, más de 200.000 nuevos trabajadores migrantes se incorporaron al sistema. Son actores clave en sectores como la construcción, la hostelería y el transporte. Pero su acceso a la vivienda también está condicionado por la crisis que ataca al país.

La demanda del mercado residencial español se ha fragmentado en dos grupos donde el papel de los extranjeros es clave. Por un lado, están los inversores o compradores internacionales de mayor capacidad adquisitiva, que se benefician por los tipos de interés bajos. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en junio se registraron un 17,9% más ventas de viviendas que el año pasado, 59.021 transacciones. El repunte interanual se registró en inmuebles de obra nuevas (25,3%), viviendas libres (18%) y en las viviendas usadas (16%). A pesar de esto, en comparación con mayo, la compraventa bajó un 3,3%.

Por otro, aquellos con acceso más limitado a la compra, entre los que se encuentran los jóvenes, la clase media con poder adquisitivo reducido y la creciente inmigración ligada al crecimiento económico. Así lo explica el análisis Diez tendencias y retos del mercado de la vivienda para la segunda mitad de 2025 de la Sociedad de Tasación.

Madrid
Entre las provincias que más migrantes tiene está Madrid, que cuenta con 1.123.731 extranjeros, el 16% de su población. Los distritos de Carabanchel y Puente de Vallecas se sitúan a la cabeza en concentración de población extranjera, con 75.194 y 68.382 residentes internacionales respectivamente. Junto a ellos, Latina (56.006 migrantes), Villaverde (47.763 migrantes) y Ciudad Lineal (46.346 migrantes) suman más vecinos extranjeros.

Estas zonas, tradicionalmente obreras y con un parque inmobiliario de antiguas y nuevas viviendas, presentan precios de alquiler por debajo de la media en la ciudad que ya se sitúa en 22,10 euros por metro cuadrado, según la plataforma inmobiliaria Idealista. En Carabanchel, el precio de alquiler medio ronda los 16,80 euros por metro cuadrado y en Puente de Vallecas los 17,70 euros por metro cuadrado. Esto significa que una vivienda de 60 metros cuadrados puede llegar a costar hasta 1.062 euros.

Barcelona
La situación en Barcelona es aún más tensa, especialmente por el impacto del turismo y las protestas ciudadanas por el control del alquiler. De hecho, en 2024, Barcelona ya había sido incluida entre los municipios en zonas de mercado residencial tensionado.

La población migrante se concentra en distritos como Eixample, con 75.395 residentes a enero de 2024. Este distrito está ubicado en la parte central de la ciudad, lo que permite una mayor búsqueda de oportunidades económicas y la propuesta cultural que atrae a los extranjeros. Sin embargo, otras zonas donde se encuentran a más población internacional están en la costa, como Sant Martí (60.079 residentes), Ciutat Vella (56.901) y Sants-Montjuïc (49.715). Específicamente en el barrio de El Raval, dos de cada tres residentes son extranjeros y presenta varios desafíos sociales, como la pobreza y la delincuencia.

Por esto, aunque el alquiler medio en Eixample alcanza los 25,90 euros por metro cuadrado —superior a la media de la ciudad, de 23,40 euros—, en otros distritos como Nou Barris, más periférico y con menor presión turística, el precio cae hasta los 15,80 euros por metro cuadrado. Aquí viven 39.989 extranjeros. Y como en otros distritos más asequibles, la oferta residencial se compone mayoritariamente de viviendas antiguas y contratos temporales.

Alicante
La provincia de Alicante es la tercera con más extranjeros. Hasta 2024, el 23,3% de su población total son residentes de otros países. El barrio de Virgen del Remedio, ubicado al norte de la ciudad, concentra a 7.764 residentes extranjeros, lo que representa al 42,7% de sus residentes. De hecho, este barrio se originó como resultado de la inmigración que llegó a Alicante en el siglo XX; con el tiempo, el parque de vivienda se ha deteriorado. Por esto, el precio medio del alquiler es de 9,60 euros por metro cuadrado, una gran diferencia a los 12,70 euros por metro cuadrado promedio en el municipio.

A este barrio le sigue Playa de San Juan, con 6.422 residentes y áreas comerciales. Según el Ayuntamiento de Alicante, las nacionalidades que más se han concentrado en la zona son la italiana, la francesa y la rusa. Sin embargo, por su atractivo turístico el precio del metro cuadrado se eleva hasta los 14,70 euros.

Más al norte, los barrios de Carolinas Altas, Plà del Bon Repòs y Carolinas Bajas han experimentado una alta concentración de migrantes, con 6.184, 5.269 y 4.206 residentes en 2024, respectivamente. En cuanto a la vivienda de alquiler, Carolinas marca un precio de 11,60 euros por metro cuadrado, inferior a la media de otras zonas turísticas como Centro, con 13,20 euros por metro cuadrado.

Además de estas concentraciones en el mercado del alquiler, en la compraventa la provincia de Alicante es la zona con mayor demanda extranjera (43,7%), según el informe de Sociedad de Tasación con datos de Colegio de Registradores.

Málaga
Esta es la provincia andaluza con más migrantes, superando incluso a otras como Almería y Sevilla. Hasta 2024, el 18,5% (328.513) de su población total ya era extranjera. Sin embargo, este aumento y su atractivo turístico ha generado una mayor presión en el mercado de la vivienda y ha contribuido al incremento de los precios, tanto en el alquiler como en la compra. Málaga es la segunda provincia con mayor demanda de compraventa extranjera, con el 32,75%.

El precio medio del metro cuadrado en el municipio se sitúa en los 15,60 euros. Sin embargo, los extranjeros se han concentrado en zonas que sobrepasan esta media, ya sea por el atractivo que dan las oportunidades laborales, como por ejemplo en la zona de Carretera de Cádiz (con 11.132 residentes internacionales), o por el imán cultural del Centro histórico (con 10.721 extranjeros). Sus precios se ubican entre los 15,70 y 16,60 euros, respectivamente.

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Por otro lado, Cruz de Humilladero, residencial e industrial, tiene 8.785 extranjeros, pero una vivienda de 60 metros cuadrados puede llegar a costar 870 euros aproximadamente. Mientras tanto, en Bailen-Miraflores, con 7.435 residentes de otros países, la misma vivienda podría costar 852 euros.

Aun así, los precios de la vivienda no dejan de subir y la presión aumenta en estas zonas. En Málaga, existe una falta de transporte para llegar a zonas céntricas, donde generalmente hay más ofertas laborales. Por esto, si no se dispone de un vehículo propio, hay que optar por vivir cerca del trabajo, pero exponerse a los altos precios en estas zonas. Esta situación también ha impactado en el mercado laboral, especialmente en el déficil de personal cualificado en el sector de la hostelería.