La travesía en el desierto del mercado inmobiliario podría, al menos en parte, llegar a su fin tras más de una década. Este moderado optimismo en las previsiones de cara al final del año se basa en la posible estabilización de dos de los factores que han sido determinantes en la prolongación de la crisis que se ha prolongado durante los últimos años: la subida de los tipos de interés y una inflación que se ha incrementado de forma desorbitada.

Si el análisis se centra en la compraventa de viviendas, 2023 fue un año muy negativo. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana registró un total de 639.000 transacciones, lo que supone una caída interanual del 11%. Y los datos del primer trimestre del presente ejercicio han ido en la misma línea. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la caída registrada entre enero y marzo llegó hasta el 19,3% respecto al mismo periodo de 2023.Ante esta situación, en la que parece que se ha tocado fondo, hay algunos expertos que prevén una ligera reactivación de cara a final de año. Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), considera que es muy probable «que los volúmenes de actividad marquen una tendencia estable o incluso ligeramente creciente». Este cambio de tendencia, continúa, se explica, además de por la estabilización de los tipos de interés y la inflación, por otras tres causas: «El crecimiento del número de hogares, la movilidad de la población entre ciudades y la inmigración».

Otro dato que invita al optimismo es la compraventa de nueva vivienda. Si se extrae este segmento del análisis global, el comportamiento del mercado es muy distinto. Por ejemplo, los informes que maneja la promotora inmobiliaria Grupo GS indican que hubo 70.000 transacciones de este tipo en 2023 y, lo que es más importante, prevén que haya 80.000 en 2024, lo que supondría un aumento del 14%. «Uno de los factores que explica este posible crecimiento es la falta de oferta», asegura José Luis Vera Carrillo, presidente de esta promotora. «La escasez de suelo finalista y la demora en la tramitación de licencias condicionan totalmente al sector», añade.LA VIVIENDA COMO VALOR REFUGIO
Esa falta de oferta ha provocado, a su vez, un incremento constante de los precios que en AEV sitúan en un 2,2% y que estiman que podría situarse a lo largo de 2024 entre un 4% y un 6%. Por un lado, esto supone un obstáculo para muchos interesados en la compra. Pero también, una motivación para los perfiles con un alto poder adquisitivo e interesados en especular. Teniendo en cuenta todo ello, explica Vera Carrillo, «la vivienda se convierte, en algunos casos, en un valor refugio para aquellos que no dependen de financiación externa y buscan seguridad, rentabilidad y diversificación del patrimonio frente a la volatilidad económica».

Por otro lado, el precio del alquiler sigue incrementándose y no parece que vaya a moderarse en lo que queda de año. La evolución reciente, según los informes que maneja el portal Fotocasa, no invita a pensar en un cambio de tendencia: las tasas se incrementaron hasta un 78% durante la última década, llegando en algunas comunidades al 150%. Si se analiza sólo la variación respecto a 2023, el aumento se sitúa en el 5%. Para Arnaiz, este incremento desmedido es consecuencia «de las restricciones de oferta en los núcleos con mayor cantidad de demanda y de las dificultades para el acceso a la vivienda en propiedad, que potencian un crecimiento aún más marcado de la demanda de alquiler».

Bien es cierto que la reciente Ley de Vivienda trató de proteger al inquilino con herramientas como la restricción de la actualización de rentas o la prolongación de la duración de los contratos. Sin embargo, según Arnaiz, ninguna de estas medidas ha resuelto el problema principal de este mercado en España y la gran asignatura pendiente de los últimos gobiernos: «La creación de un parque público de vivienda en alquiler a precio asequible».

EL ‘COLIVING’ EMERGE COMO ALTERNATIVA REAL
El estancamiento en la producción de vivienda nueva y la escasez de suelo finalista, junto al aumento de los costes de construcción durante los años 2021 y 2022, han afectado a la puesta en el mercado de más inmuebles, tanto en régimen de propiedad como de alquiler. Esto ha provocado que los promotores traten de ofrecer a sus clientes nuevas alternativas ante una crisis que, al menos en el corto plazo, no parece llegar a su fin. Una de ellas es el ‘coliving’, que consiste en «reducir el espacio privado o de uso exclusivo del inquilino, compensándolo con una mayor cantidad y variedad de espacios de uso comunitario», explica Paloma Arnaiz, de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Para ello, continúa, algunos ayuntamientos «tratan de poner en marcha medidas de flexibilización de los usos de las edificaciones, permitiendo la reconversión de oficinas y locales en planta baja en viviendas». Se trata de modelos que sólo tienen cabida en las grandes ciudades, que son las que sufren de una forma más acusada las subidas del precio del alquiler y la falta de oferta asequible. Su irrupción en España ya es un hecho: un informe de la consultora CBRE contabilizaba 1.000 plazas de ‘coliving’ en 2021 y preveía que la cifra se multiplicaría por cinco a finales de este año. Según fuentes especializadas, el alquiler de un inmueble de este tipo ya ronda los 900 euros en la ciudad de Madrid y los 800 en la de Barcelona.