El año recién terminado ha sido el del ‘boom’ del alquiler en Gipuzkoa. Frente a la opción de compra de vivienda, modalidad preferida antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria y estallara la crisis, la demanda de arrendamientos ha registrado un aumento relevante en el territorio. Es la tesis que subrayan seis agencias inmobiliarias, preguntadas sobre el balance del mercado el año pasado en Gipuzkoa, que añaden la escasez de oferta de alquiler y el auge de la inmigración este colectivo apuesta mayoritariamente por arrendar como otros de los principales argumentos para explicar el segundo hecho relevante: el incremento de los precios.

¿Pero cuánto han subido las rentas mensuales para los inquilinos? ¿Se han incrementado de la misma forma en la capital que en el territorio? ¿Hay algún índice que sirva como referencia para establecer una renta media mensual? Lo que tienen claro los expertos consultados, agencias inmobiliarias representativas de cuatro comarcas del territorio, es que las cifras que se publican en portales especializados «no reflejan la realidad del mercado porque los datos están inflados».

En realidad, informes como los que divulga periódicamente uno de los portales más consultados, calculan los precios en función de las ofertas que tienen alojadas en su web con lo que las tarifas reales de los contratos firmados no son necesariamente las mismas. Con esta metodología, el coste medio de alquiler de una vivienda en Gipuzkoa alcanza ya los 13,5 euros por metro cuadrado tras registrar un incremento interanual del 4,4% acariciando el máximo histórico del pasado mes de octubre cifrado en 13,6 euros. En el caso de San Sebastián, el mismo portal eleva la media a 14,7 euros, un techo nunca antes alcanzado, después de una subida del 2,4% en el último año. En el ámbito estatal, únicamente Barcelona y Madrid ofrecen medias más elevadas de 16,5 y de 16,1 euros, respectivamente.

Diferencias en Donostia
¿Pero son estas cifras reales? Las cuotas que abonan los inquilinos de las viviendas ya alquiladas no alcanzan, ni de lejos, las de las ofertas que semana tras semana se fijan en los portales inmobiliarios y que servían de base para los informes oficiales. La primera toma de la Estadística del Mercado del Alquiler (EMA) publicada por el Gobierno Vasco coloca en 672,9 euros la media al mes que los guipuzcoanos invirtieron a cierre de 2018 en alquilar las viviendas donde residían.

Madrid, Barcelona y San Sebastián, las ciudades con la vivienda más cara
Madrid, Barcelona y San Sebastián, las ciudades con la vivienda más cara
FERNANDO SEGURA
Iñigo Garaikoetxea, de inmobiliaria Araxes, especializados en viviendas de Donostia y de su periferia, reconoce que 2019 ha sido un ejercicio en el que los precios han estado en la franja alta, aunque no se atreve a situarlos en el máximo histórico. «Llevamos tres años en la misma línea. El 70% del volumen de nuestras operaciones son de renta, en torno a 75 alquileres al año. Hay mucha mayor demanda y los precios, lógicamente, suben».

Garaikoetxea agrega que el del alquiler es un mercado «estable» y desvela que el precio medio de las viviendas que alquilan acaricia «los 1.000 euros, contando las zonas donde más nos movemos: Aiete, Antiguo, Lorea…». La media baja si incluyen las operaciones que realizan en la periferia de la capital, hasta quedarse en unos «950 euros o incluso un poco menos».

Las cifras
1.000
euros al mes es el precio medio de los alquileres de la inmobiliaria donostiarra Araxes
50%
de subida en la renta ha registrado una vivienda en Hondarribia en cuatro años
Incremento:
Un piso en Errenteria que en 2014 costaba 500 euros, ahora se alquila por 750, advierte un experto
Causas:
La escasez de oferta en alquiler y la «terrible» demanda están detrás del alza de los precios
José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y responsable de la inmobiliaria Okados, tampoco ve razonables las medias de los portales especializados, ya que en su caso la cifra media se queda en «los 750 euros». Polo revela que los barrios más dinámicos de la capital para el mercado de la renta son Amara y Altza, donde hay muchas casas en alquiler y con un precio más asequible que las del centro. Sí reconoce que 2019 ha sido el año del ‘boom’ del alquiler y pone un ejemplo para su evolución en Gipuzkoa donde se aprecia este asunto: «Un piso en Errenteria que en 2014 se ofertaba 500 euros al mes, ahora se alquila por 750».

Preguntado por el futuro, Polo cree que los precios han tocado techo porque, además, considera que si siguen subiendo «tendremos problemas». Esas medias están distorsisionadas porque Donostia pesa muchísimo en el conjunto de Gipuzkoa: «Las medias encubren muchas realidades». Y lo cierto es que una vivienda de 900-1.000 euros al mes «permanece mucho tiempo» en el mercado, asevera.

Esa idea de que el territorio se mueve a varias velocidades se aprecia claramente haciendo un sondeo por agencias inmobiliarias de distintas comarcas del territorio. Por ejemplo, desde Hondarribia, Belen Etxebeste, de la inmobiliaria Etxebeste, cifra «en 850 euros» la media de la treintena de operaciones que realizan al año. En el caso de la localidad bidasotarra, enclave turístico de primer orden y con un mercado de compraventa «disparado» en precio, los clientes optan por el alquiler «por necesidad, por obligación». Etxebeste reconoce que los precios han subido en los últimos años: «Un piso que se alquilaba por 550 euros hace cuatro años ahora vale 700. Y otro de 800 euros ahora está en 1.200». De continuar con esta escalada de precios, la responsable de la firma bidasotarra augura problemas porque el alquiler «se está convirtiendo en un artículo de lujo».

Muy cerca de Hondarribia, en Irun, Sara Guruceta, de la inmobiliaria Ronaldo, abierta en 2017, se muestra en la línea de sus compañeros en cuanto a la demanda del alquiler en 2019 utiliza el adjetivo ‘espantosa’ y el incremento de los precios cifra en 700-750 euros la media de su veintena de operaciones en la comarca del Bidasoa. Preguntada por si los pisos han tocado techo o habrá pinchazo, aporta un matiz en su respuesta y augura un descenso en los precios. «Conozco varios casos de gente que compró una vivienda en la época de la burbuja y ahora la quiere vender. Ante la imposibilidad de hacerlo porque las ofertan a precios fuera de mercado se están inclinando por alquilarla. Eso va a provocar que haya más casas para arrendar, porque ahora no las hay», explica de forma vehemente. Ese escenario, a su juicio «viable», llevaría a un descenso de los precios.

Goierri y Alto Urola
En Tolosaldea los precios del alquiler se sitúan «en 650 euros», precisa Amaia Oyarbide, de la inmobiliaria Amaika, que cierra en torno a una treintena de operaciones al año. Sus clientes más habituales son la población de origen extranjero senegaleses, colombianos, marroquíes…, que opta por este tipo de modalidad. El precio de la renta ha subido de los 525 euros que costaba un piso en 2017 a los 650 de ahora. «Y hay diferencias importantes si el piso está en Alegi o en Irura, más cerca de la capital», resume Oyarbide.

Finalmente, desde Zumarraga, Elena Hernández, responsable de la agencia Indartsu, centra el tiro del precio de los alquileres en la comarca del Goierri y el Alto Urola, donde son mucho más bajos que en la capital. «Por nuestra zona hay una demanda terrible porque tenemos bastante población extranjera y este colectivo tiende a alquilar en vez de comprar. Un piso ‘standard’ en Zumarraga cuesta en torno a 500 euros, un precio similar al que tenemos en Urretxu, Legazpi, Azkoitia u Ordizia».

En Beasain, debido a la mayor concentración de empresas CAF, Indar e incluso Irizar, de Ormaiztegi el coste se eleva un poco, aunque no de forma significativa. Preguntada si considera que la tendencia del mercado es inclinarse hacia el alquiler, Hernández muestra serias dudas. Y agrega que si es así, es «por la falta de financiación», lo que aboca a muchas personas a escoger otra modalidad de vivienda.

El mercado de la compraventa muestra claros síntomas de «agotamiento»
En lo que respecta al mercado de compraventa, nada se parece a los tiempos de la burbuja inmobiliaria, cuando las grúas invadían el paisaje de las ciudades y de los pueblos y las urbanizaciones nacían por doquier al albur de unos crecimientos económicos desaforados, que no volverán según reconocen los expertos consultados. Desde la inmobiliaria Araxes aseguran que desde 2014 el mercado «ha ido progresivamente incrementando» el volumen de ventas. Y si la evolución fue constante hasta 2018, el año pasado ha sido de «mantenimiento». Con todo, Iñigo Garaikoetxea asegura que percibe «síntomas de agotamiento» y lo achaca a que en el mercado de venta los precios del segmento más económico se han ido recuperando porque la demanda es superior a la oferta. Este segmento fue el que más cayó en la época de crisis, por lo que su margen de recuperación también es mayor.

En lo que respecta al segmento ‘top’, el de súper lujo, que engloba viviendas cuyo precio supera el millón de euros, «han recuperado el 100%», y vuelve al nivel de «máximos», aunque también aclara que éste es un mercado con unas reglas muy particulares, ajeno a las tendencias dominantes. Y lo que queda se refiere al segmento de rango medio-alto, donde se incluyen pisos de entre 500.000 euros a 1 millón, donde «la demanda es menor a la oferta y la crisis ha dejado huella». Garaikoetxea dice que también se venden pero reconoce que a un ritmo «menos rápido».

El responsable de la inmobiliaria Araxes concluye diciendo que ahora hay «muchos menos compradores potenciales» que los que había hace diez años. «La gente tenía entonces otra filosofía. Poseían un piso de 300.000-400.000 euros de 90 metros y lo cambiaban por otro un poco más grande. Eso ha cambiado porque la clase media ha perdido capacidad de compra». Es una de las consecuencias de una crisis devastadora.