La anunciada desaceleración ha llegado al mercado inmobiliario de Barcelona y su entorno, especialmente a los barrios más económicos. Según diversos agentes inmobiliarios, los precios de las viviendas de segunda mano han empezado a bajar en el primer trimestre de este año “en las viviendas modestas de los barrios igualmente modestos” y en porcentajes pequeños, del orden del 2%. Según un estudio de la red inmobiliaria ComprarCasa, los precios han empezado a bajar en Sant Andreu (2%) y se han mantenido estables en Nou Barris, mientras que fuera de Barcelona han bajado en Badia del Vallès (un 1%). Otras firmas como Forcadell han observado caídas (de hasta el 5%) en otras zonas, como Poble Sec y la Bordeta. Según Expofinques los descensos de precios afectan también a algunas zonas de Nou Barris y el Carmel, y el portal Idealista. com los registra también en Cornellà (del 1,5%) y Vilanova i la Geltrú (0,2%).
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Según José Antonio Galdeano, director general de Expofinques, “no es correcto del todo hablar de descenso de precios: lo que se está produciendo es una adaptación de los precios en los barrios más modestos y las viviendas más humildes a lo que realmente pueden pagar los usuarios de esas viviendas, muchas veces inmigrantes, a sus salarios, que no han subido, y a su capacidad de endeudamiento”.
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En el mismo sentido, Xavier Garrigós, presidente de la asamblea de Barcelona de ComprarCasa, recuerda que “en los últimos doce meses todos los barrrios acumulan aumentos de precios de dos dígitos”. Ahora, explica, “los precios ya no podían subir, sino sólo bajar, porque la gente ya no puede endeudarse más, sobre todo en las zonas más económicas de la ciudad y su entorno”. “Con estos precios hay potenciales compradores que desisten o bien se van fuera de Barcelona”, añade.
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Josep Lluís Ferrer, director del área de residencial de la consultora Forcadell señala: “Nosostros, que compramos viviendas para rehabilitarlas, hemos encontrado bajadas de precios de hasta el 10% en pocos meses. La realidad es que hay gente que necesita vender, bien porque compran otro piso y tienen un tiempo limitado para vender el anterior y pagar el crédito o bien porque se jubilan y se van al pueblo, y no quieren poner su antiguo piso en alquiler”. A su juicio, “los compradores han de ser más selectivos, porque en un mismo barrio pueden encontrar pisos rebajados al lado de otros, similares pero más de un 10% más caros, que llevan meses en venta”.
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Las inmobiliarias consultadas atribuyen las caídas de precios a un endurecimiento de los criterios de los tasadores y a una creciente resistencia de bancos y cajas a financiar más del 80% del valor de tasación.
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José Antonio Galdeano, de Expofinques, señala que “parece que las alertas del Banco de España sobre los precios de los pisos empiezan a ser asumidas por las entidades financieras y por las grandes firmas de tasación, que, recordemos, pertenecen a bancos y cajas”. Así, explica: “Ahora nos encontramos muchas tasaciones de viviendas que se hacen por debajo del precio de venta”, y la mayoría de las entidades financieras “exigen seguros complementarios para dar hipotecas por hasta el 97% del valor de tasación, cuando antes llegaban fácilmente a cubrir hasta el 110%”.
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En el mismo sentido, Josep Lluís Ferrer, de Forcadell, señala que “las hipotecas ya no se dan tan alegremente, los bancos cierran el grifo y los seguros que se necesitan para llegar al 100% del valor de tasación suponen un coste más de entrada”, ya que pueden suponer hasta el 1% del valor hipotecado. Para financiar ese 10% de gastos que no cubre la hipoteca, señala Galdeano, “hay que recurrir a créditos personales o a los créditos exprés que dan ahora muchos bancos”.
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La financiación es clave, porque, según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (entidad participada por BNP Paribas y Banco Santander), el 50% de los compradores de vivienda necesita financiación por encima del 100% del valor del piso (en el 2002 era sólo un 28% de los compradores). El estudio (realizado entre 20.000 agencias inmobiliarias de toda España) señala que de media los compradores necesitan financiar el 92,9% del valor del piso, mientras que hace tres años el crédito medio cubría el 87% del valor del piso.
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