LA economía española se desacelera y el inmobiliario ha frenado en seco, mientras los altos tipos de interés y elevados precios de la vivienda – junto a la expectativa de que se abaraten más pronto o más tarde – han hecho del cliente hipotecario nativo una especie en vías de extinción. Ante este sombrío panorama, bancos y cajas de ahorro dirigen la vista a los países de Europa del Este. Algunos presentan un doble atractivo, porque permiten a las entidades abordar las dos caras del negocio.

Pueden financiar a la vez al inmigrante rumano o polaco con empleo en España y también a la constructora que le vende el piso en su país de origen. Eso siempre que la situación no se tuerza demasiado, y el trabajador extranjero conserve el empleo que le permite hacer frente a los pagos por la deuda contraída.

Las entidades financieras también quieren acompañar el desembarco de firmas nacionales de infraestructuras que se han animado a acudir a esa región atraídas por el flujo de los fondos de cohesión europeos. La seguridad jurídica parece garantizada, en la medida en que esos Estados han entrado en la órbita comunitaria, y las perspectivas financieras de la UE prevén que un maná de 175.000 millones de euros sirva para poner las infraestructuras al día en los nuevos socios. España vivió una situación similar y sus compañías son expertas en este tipo de proyectos.

Compensar el exilio

Aunque la situación de esos países no es homogénea, su ritmo de crecimiento del 5% anual duplica el de la zona euro, mientras que el nivel de renta por habitante no llega a la mitad, lo que implica que los salarios son relativamente bajos y los márgenes de ganancia para el constructor español resultan elevados. El colectivo potencial de compradores es extenso. Las entidades estiman que podría llegar a un 10% de la cifra de 750.000 inmigrantes de países del Este más de la mitad, rumanos, pero también búlgaros y polacos que están en situación regular en España. Asociaciones que trabajan en este sector de población recuerdan que la posibilidad de ahorrar es uno de los factores que impulsan la inmigración.

Para el nuevo residente, comprar una vivienda en España implica optar por una larga permanencia, o haber adquirido la ciudadanía, pero, sobre todo, le supone embarcarse en un proyecto financiero de gran calado, por los altos precios que han alcanzado los pisos. Cuando su ahorro se canaliza hacia el país de origen, la compra de una vivienda cumple el máximo de objetivos: le convierte en propietario, aporta bienestar a su familia y le proporciona una satisfacción que compensa el esfuerzo del exilio.

Cierto que, con la ampliación de la Unión Europea, los precios de los inmuebles también han subido en los países de Europa Central y del Este, pero hasta cifras en nada comparables con las españolas. Salarios de aquí, incluso si son bajos, permiten acceder a créditos para la compra de casas que pueden costar – en las capitales – entre 50.000 y 80.000 euros. Con la ventaja adicional de que allí los préstamos resultan bastante más caros, incluso comparados con el actual nivel del euríbor en el 4,6%.

Menores costes

Los promotores ya percibieron este negocio tiempo atrás, antes del estallido de la crisis de las hipotecas ‘basura’ en Estados Unidos. Hace justamente un año, en el precedente informe Planner – Asprima, que es la ‘biblia’ del sector, los autores detectaron «una inmensa bolsa potencial de nuevos hogares ligada a la cuantiosa población extranjera». Entonces calcularon que los inmigrantes iban a adquirir unas 100.000 viviendas al año hasta 2012, casi todas en España. Ahora estiman que una cuota significativa de esa demanda se puede canalizar hacia los países de origen. Los constructores, por su parte, ya acumulan décadas de actuación en el exterior. Lo que precisan ahora es que bancos y cajas les vuelvan a abrir el grifo. Las actuaciones en países del Este presentan la ventaja de unos costes mucho más ajustados, al tiempo que contribuyen a la diversificación del negocio.

Las ventas en el exterior pueden representar, además, una salida especializada para otros sectores laborales en dificultades, como los agentes inmobiliarios. Cuando el comprador es un trabajador residente en España y la vivienda está en otro país, la operación requiere financiación y transferencias – es decir, envío de remesas – , pero también el manejo de bases de datos y el establecimiento de garantías complementarias. Se complica igualmente el proceso de escriturar la propiedad.