MIGUEL LARRAÑAGA

MADRID. España es el país de Europa que cuenta con mayor parque de viviendas por cada mil habitantes. Según un estudio publicado en el número 109 de «Papeles de Economía», editado por la Fundación de las cajas de ahorros, que analiza a fondo la situación del sector inmobiliario español, en nuestro país hay 509,8 viviendas por cada mil habitantes, lo que supone más de una casa por cada dos. Ningún otro país de Europa llega a la tasa de 500 viviendas por cada mil habitantes y el que más se acerca es Portugal, con 489.

Los autores del estudio, David Martínez, Tomás Riestra e Ignacio San Martín, indican que esta diferencia entre España y el resto de Europa – donde la media se encuentra en 468,4 viviendas por cada mil habitantes – viene explicada por el peso que la segunda residencia tiene en nuestro país, un factor que también podría explicar el segundo lugar ocupado por Portugal.

Viviendas turísticas

El empuje del turismo, tanto nacional como extranjero, hace además que la relación entre viviendas principales y viviendas secundarias se encuentre muy desproporcionado si se atiende a criterios geográficos. Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Cataluña se encuentran entre las regiones con mayor proporción de segunda residencia en manos de población extranjera.

Como curiosidad, el estudio señala que la relación entre viviendas y habitantes es mayor en los países mediterráneos que en los países del norte de Europa, en los que la vivienda tiene más propensión a ser utilizada sólo como residencia habitual. Este dato demostraría que el turismo no sólo tiene influencia sobre la edificación en España, sino sobre el conjunto de los países de la ribera del Mediterráneo.

Sin embargo, el estudio ha deparado una aparente sorpresa en este apartado de segundas residencias de población no residente, ya que regiones que no se caracterizan por una gran afluencia de turistas extranjeros, como son los casos de Castilla – La Mancha, Castilla y León y Extremadura, se encuentran por encima de la media española en la relación entre viviendas totales y viviendas secundarias en manos de no residentes.

Peso de los emigrantes

Los autores explican esta aparente sorpresa por el peso que los emigrantes españoles tienen en estas zonas. El fenómeno de la emigración española de mediados del pasado siglo tiene consecuencias en la estructura de la vivienda a principios de este siglo.

En su estudio del sector de la vivienda desde un punto de vista demográfico, Martínez, Riestra y San Martín aportan otro dato interesante para entender el presente «boom» inmobiliario y la razón aparente por la que no va a remitir fácilmente: la inmigración.

Según sus cálculos, la población inmigrante representará a principios de la próxima década un 12% del censo total, lo que supondrá alcanzar los 5,5 millones de personas de lo que cabe deducir que la demanda va a seguir presionando.

Para los autores del estudio, la inmigración se comporta en el caso de nuestro país con una pauta concreta. En los primeros tiempos su demanda de vivienda se centra en el alquiler, pero una vez que está asentado el hogar, se decantan por la propiedad.

Cabe deducir de esta tesis que la población inmigrante ha estado en los últimos años presionando los precios del alquiler con su demanda y ahora puede trasladar esta presión a la vivienda en propiedad para ser usada como residencia habitual.

También aporta «Papeles de Economía» un artículo del profesor José García – Montalvo en el que estudia los motivos del sobreprecio de la vivienda en nuestro país a partir de una encuesta cuyos resultados arrojan conclusiones sorprendentes.

Mayoría de compradores

La mayoría de los entrevistados se definen como compradores de primera vivienda, en una proporción del 63%, pero curiosamente la mayor parte de estas viviendas habituales compradas lo son de segunda mano, concretamente un 52,3% del total.

Según los resultados de la encuesta, el 82,5% de los inmuebles adquiridos tienen como finalidad ser la vivienda habitual del comprador, mientras que la proporción de quienes compran segunda vivienda supone el 10,7%.

Respecto a las motivaciones para la compra de una vivienda, el estudio demuestra que la idea de que se trata de un bien con elevada rentabilidad está muy arraigada entre los españoles, ya que el 65% de los encuestados señala que ésta fue una consideración muy importante a la hora de tomar la decisión de compra.

Un buen negocio

Esta idea de que la vivienda es un buen negocio queda más reflejada aún en otro apartado de la encuesta que revela que las perspectivas de revalorización que los españoles tienen respecto de su vivienda llega al 23,4% anual en los próximos diez años. Una visión extremadamente optimista que se complementa con un dato no menos sorprendente: el 37,2% de los encuestados señala que ellos mismos o un familiar o conocido directo ha realizado compraventas de viviendas como negocio en los últimos cinco años, aunque sea a pequeña escala.

El estudio de García – Montalvo, además, revela otro aspecto definitivo a la hora de hablar de vivienda como negocio. La compra de una casa sobre planos y su venta antes de formalizar las escrituras puede proporcionar una rentabilidad superior al 800%.

Concentración de la oferta

También destaca el estudio efectuado por Paloma Talravull respecto a la oferta inmobiliaria, en el que se aclara definitivamente que el esfuerzo en edificación de nuevas viviendas en los últimos quince años se ha concentrado en cuatro comunidades autónomas: Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

En un segundo nivel en intensidad de edificación se encuentran Galicia, Canarias, Murcia y Castilla – La Mancha, aunque esta última comunidad cuenta con una particularidad específica y es que en los últimos años del periodo analizado su ritmo de construcción de nuevas viviendas se ha situado a la par con el de Madrid.

Baleares y La Rioja estarían en un tercer grupo de comunidades con menor edificación pero que ha experimentado una recuperación en el ritmo de edificación en los últimos años y, en cambio, se da el caso de dos comunidades, Castilla – León y Asturias, en las que se observa una reducción del ritmo de edificación.