La demanda cae en picado por los escándalos urbanísticos y los altos precios. La crisis está llenando la costa de casas con descuentos de hasta el 30%. El Gobierno de España podría ordenar la demolición de 100.000 viviendas construidas de forma ilegal» o «La corrupción urbanística amenaza la Costa del Sol», son algunos de los escabrosos titulares que han ido goteando en la prensa internacional en estos últimos meses y que han terminado por agotar el filón que el sector inmobiliario había encontrado en los inversores extranjeros.

La mala imagen que se ha trasladado al exterior del mercado inmobilario español precipitó la crisis de ventas hace un año y medio al sector de la vivienda vacacional. Desde hace más de un año, los promotores con intereses en las zonas turísticas no se deshacen de un sólo apartamento. Británicos, alemanes y nórdicos ya no ven España como el lugar idílico para adquirir una segunda residencia.«Los extranjeros ahora no quieren ni oír hablar de asentarse en España por la sensación de inseguridad jurídica que se ha creado», explica el dueño de una agencia de intermediación inmobiliaria de Málaga.

Esa pérdida de atractivo de la oferta española se refleja en el desplome registrado por la compra de vivienda de clientes internacionales en 2007. El pasado año el número de casas adquiridas por extranjeros no residentes en España cayó hasta las 9.076 unidades, un 47,3% menos que en 2006, según las últimas estadísticas publicadas por el Ministerio de Vivienda.

Pero los escándalos de corrupción no han sido el único motivo que ha disuadido a los extranjeros. Los expertos consideran que los altos y exagerados precios a los que cotiza el metro cuadrado en cualquier rincón de la costa española han expulsado a la demanda internacional. «Las ventas caen porque el comprador internacional ya no cuenta prácticamente con margen de revalorización de su inversión. Ya no hay expectativas de plusvalías en el corto plazo», asegura Javier García Mateo, director de análisis de la consultora Aguirre Newman.

La compra de un apartamento o un bungalow en la costa ha quedado fuera incluso de las posibilidades de una parte de la demanda internacional. De ahí que opten por acudir a los nuevos mercados emergentes (Bulgaria, Turquía, Croacia, etc.), donde los precios aún son asequibles.

Esta es la tendencia que recoge otra consultora, Knight Frank, en su Informe Internacional 2008. En el estudio la firma revela que en los mercados emergentes se ha apreciado un crecimiento relativamente importante de los apartamentos costeros por el auge de las ventas. Y pone como ejemplo las áreas privilegiadas de la costa del Mar Negro (Bulgaria), donde los precios subieron más de un 20% en 2007.

Según este informe, el boom de esas zonas se explica en el interés de los compradores rusos que representan «hasta el 80% de la demanda de algunos lugares». Alemanes, escandinavos, británicos e irlandeses son otros de los principales demandantes de esos mercados. Entre estos europeos, precisamente, alemanes y británicos eran los que hasta hace unos años habían sostenido la oferta española de segunda residencia.

La huida de los inversores internacionales y el enfriamiento de la demanda nacional está generando un stock de difícil salida y que, según el sector, rondaría entre las 100.000 y las 150.000 unidades. De ahí que en la mayoría de las zonas vacaciones se hayan congelado las nuevas promociones y liquidar el stock. «Hasta 2009 no habrá obra nueva en la Costa del Sol», afirma un promotor.

Las consultoras han detectado ciertas reducciones de precios (entre el 2,5% y el 5%) de las residencias de nueva construcción en zonas vacacionales con el fin de reactivar la demanda.

Sin embargo, firmas como Aguirre Newman sugieren que los precios en muchas de las zonas de costa – que cuentan con una excesiva dependencia de los compradores foráneos – deberían ajustarse por encima de los dos dígitos para animar la demanda.

«Hemos detectado que el umbral de precios que tiene salida en el mercado se sitúa en 200.000 euros. A partir de ese importe, los pisos tienen mala venta», asegura Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, la asociación que aglutina a las principales promotoras de turismo residencial.

Más agudo ha sido el ajuste que ha sufrido los pisos en la costa de segunda mano. Los carteles de Se Vende inundan los principales centros turísticos españoles. Es posible encontrar algún chollo que otro de manos de algún propietario desesperado y ahogado por la hipoteca y que compró hace dos años esperando a revender para hacer la operación del siglo. No hay cifras oficiales. Pero, según estimaciones de diferentes agencias inmobilarias, los descuentos rondan entre el 20% y el 30%.

La crisis de las hipotecas subprime desencadenada el pasado verano en Estados Unidos empeoró un poco más la situación para las promotoras especializadas en segunda residencia. Un estudio elaborado por Analistas Financieros Internacionales (AFI) estima que la demanda global de segunda residencia caerá hasta las 61.000 unidades este año frente a las 179.000 que se adquirieron en 2006. O lo que es lo mismo, dos tercios menos.

Esta caída de la demanda unida al stock de viviendas nuevas que se acumulan en la costa pone a muchas empresas promotoras en el disparadero. El sector ya ha pedido medidas urgentes al Gobierno.La asociación Live in Spain ya ha solicitado al Ministro de Industria, Comercio y Turismo, Miguel Sebastián, una reunión para plantearles sus propuestas para levantar al sector. Sus sugerencias están encaminadas a que este Departamento promueva campañas de imagen en el exterior para devolver la confianza al comprador internacional.«Hay que recuperar la credibilidad del país y buscar un encuentro en el precio entre oferta y demanda», insiste Gandarias.

Demanda de los residentes

Los extranjeros residentes en España también paralizaron su decisión de adquirir vivienda en 2007. Los que han congelado sus adquisiciones.Así, la compra de casas por parte de los inmigrantes que residen en España también se redujo en 2007 un 19,3% con respecto al ejercicio precedente, según datos del Ministerio de Vivienda.

Mientras, el volumen de viviendas adquiridas por este colectivo se situó en 106.370 unidades en 2006, el pasado año descendió hasta las 86.528. Durante este primer trimestre del año, sin embargo, el desplome se habría podido agudizar. En el primer trimestre de este ejercicio, la petición de préstamos hipotecarios por parte de inmigrantes ha descendido un 50%, según un análisis sobre el mercado crediticio realizado por la firma de intermediación financiera HipotecaGratis.