A comienzos del mes de agosto se desató en Estados Unidos la llamada crisis hipotecaria, cuyas consecuencias todavía se están notando en el mercado americano pero también a nivel mundial. El origen de dicha crisis está en el exceso de hipotecas de alto riesgo que se venían concediendo (12 – 15% del total), que unido a la caída del precio de la vivienda ha llevado a muchas familias a incumplir sus compromisos de deuda contraídos.
Se une a esto un exceso en las emisiones de crédito de las instituciones financieras, siendo la conjunción de ambos factores la que ha generado una enorme necesidad de liquidez en el sistema con la consiguiente y conocida intervención de los principales bancos centrales para contrarrestarla. Esta situación ha tenido y sigue generando efectos negativos sobre las principales bolsas mundiales y en especial en el sector de la banca, que tan sólo en Europa perdió un 10% de su valor a mediados de agosto. Pero las implicaciones podrían, según los expertos, ir más allá y afectar al propio crecimiento económico de Estados Unidos y la zona euro, cuyas previsiones para el 2008 han sido ya revisadas a la baja.

Pensando en positivo, lo bueno de la crisis inmobiliaria estadounidense es que nos ha avisado de las posibles consecuencias que tienen lugar cuando un sector se encuentra sobredimensionado, los activos están sobrevalorados y se asienta sobre unos pilares débiles como ha sido el caso.

Esto nos hace reflexionar sobre las características y el comportamiento de los agentes (consumidores, sector financiero, construcción…) que forman el mercado inmobiliario navarro y que, al igual que el nacional, presenta ingredientes que deben ser considerados con detalle, por sus posibles implicaciones sobre la economía foral en el medio plazo.

Por una parte, el sector ha crecido debido al aumento considerable de la demanda, apoyada a su vez por las «facilidades» de financiación derivadas tanto de los bajos tipos de interés como de la competencia entre las entidades financieras, que han buscado la captación de clientes mediante la oferta de nuevas formas de financiación, no existentes (y posiblemente tampoco imaginables) hace unos años.

Pero hay que tener en cuenta que las implicaciones derivadas de dicha competencia sobre el comportamiento de los consumidores, y por tanto sobre la economía, son de gran importancia. Como consecuencia de los bajos tipos de interés, el incremento de la competencia en el sector financiero (materializado en una mayor oferta de «créditos fáciles»), y la asimetría de información entre oferentes y demandantes, los consumidores han recurrido al endeudamiento para la compra de bienes de primera necesidad (como la vivienda), pero también se ha generado cierta demanda inducida y un mayor consumo de «utilities» financiado mediante préstamos.

Esto supone que el consumo aumentaría no tanto debido al incremento de las rentas salariales, sino a un mayor endeudamiento de las personas, lo cual hace que la demanda (y por tanto el crecimiento económico) se asiente sobre una base vulnerable.

Esta debilidad es manifiesta cuando los incrementos recientes de los tipos de interés y la posibilidad de nuevas subidas hacen temer que muchas familias no puedan afrontar sus compromisos de deuda. Esto no es positivo, pues aunque tipos de interés más altos inviten al ahorro, la capacidad de ahorro de los consumidores seguirá siendo baja debido a su elevado nivel de endeudamiento y además tendrá un efecto negativo sobre el consumo, con el consiguiente efecto de freno sobre la demanda agregada y el crecimiento.

En segundo lugar, la ralentización que ya está experimentando el mercado inmobiliario afecta de forma muy directa al sector de la construcción. Los expertos apuntan que en un escenario de ralentización de la economía, la construcción y el empleo serán los más afectados, y más concretamente, los contratados menos cualificados del sector, de los que un elevado porcentaje son personas inmigrantes.

No hay que olvidar que el sector de la construcción ha sido muy dinámico en la contratación de mano de obra inmigrante. Según la patronal de las grandes constructoras (Seopan), las personas inmigrantes suponían el 67% de los puestos creados en la construcción desde 2002 en España y en 2006 representaban el 21,7% del total de personal del sector (frente al 12,5% para el conjunto de la economía).

En Navarra, la construcción también ha sido uno de los sectores que mayor porcentaje de personas inmigrantes ha contratado en los últimos años. Si bien la apuntada previsión de desaceleración del sector podría no ser tan acusada en Navarra (por el crecimiento de la obra pública), sí es cierto que de darse implicaría una menor contratación de personas inmigrantes (las de menor cualificación), con un efecto negativo sobre el consumo, pero también la generación de bolsas de desempleo de personas de difícil recolocación.

Sin poder hablar del riesgo de que en Navarra tenga lugar algo similar a lo ocurrido en Estados Unidos, sus consecuencias sí pueden dejarse notar, y en cualquier caso deberían interpretarse como «aviso para navegantes».

Fernando San Miguel Inza es miembro de la Cámara Navarra de Comercio e Industria